名字，很多时候是时代的见证。
湖北，这次是跑的最快的！
住建局，承载了一个辉煌的产业；
摇身一变“住更局”，住建局改住更局，确实时代变了，影响几何？
一字之差，一个建设，一个更新，
“建”解决的是从无到有，以房地产建设为主，是增量市场；
大刀阔斧、逢山开路、遇水搭桥，速度快过高铁。
“更”解决的是从有到优，以房地产更新为主，是存量市场；
01. 湖北先行
外墙脱落、管道老化、没有电梯，变成了民生的老大难，国家就是要将这些老大难变成小而美，就是要做绣花针功夫，从以大规模建设为主的大基建时代，转向以小修小补、城市更新为主的新时代。
城市更新的经济效益巨大，截至2022年底，全国共有571个城市实施了6.5万个城市更新项目，总投资额达到5.8万亿元。预计到2029年，城市更新工作的投资规模将超过9万亿。
不过前期资金问题仍然是一个挑战，更新项目通常投入大、回报周期长，需要拓宽资金来源渠道，鼓励多元主体出资参与，这将是一个渐进的过程。
这次湖北走在前面，省内多地将“住建局”更名为“住更局”，武汉、恩施等已有17个市（州）完成更名并挂牌，新成立的“住更局”将承担房屋建设管理、住房保障、房地产市场管理、市政基础设施建设等职责。
更新也不仅限于住宅，还包括基础设施的改造，如公路、桥梁、燃气、供水、管网等。
随着土地财政的消退，大基建时代落幕，基建老化问题逐渐暴露，安全隐患日益凸显。城市更新成为必然趋势，中央财政已拨款3000亿支持城市更新，选定首批15个示范城市，提供定额补助。
02. 湖北压力
这次湖北并没有红头文件，意味着冒着很大的风险的。搞得好，作为试点可以全国大面积推广，可以升职加薪；搞不好有可能会被批得体无完肤。
为什么湖北先行呢，因为市场过度饱和，卖地财政断末路断崖！
1、武汉有天量的房地产库存，2023年商品房库存为20万套左右，面积为1674万平方米，去化周期达到24个月，到今年一季度又新增127万平方米；
2、武汉的土地又卖不出去，土地财政由2021年的1945亿降到2023年的822亿，收入降了一半多。压力是巨大的。
新房和二手房的存量居高不下，去库存成为当务之急。上面也多次提出去库存，往后的财政收入应该偏向城市更新内容，重点也是去库存和危旧房改造。
早在2019年至2021年武汉已经改造了107个老旧小区，房屋875栋，面积344万平方米。2024年，计划完成200个以上老旧小区的改造。
03. 新加坡经验
城市更新已写入"十四五"规划，但目前尚缺一部国家层面的全面性法律法规作为指引。
虽然这事在国内我们是摸着石头过河，不过新加坡的经验更值得借鉴，“重建局URA”在50年前就做过尝试。
1、从“建屋发展局HDB”独立出来，主要负责城市用地、规划和建设管理，推动城市更新重建，对新加坡中部社区进行了大刀阔斧的全面城市更新。对新加坡宜居、宜业、宜游作出了巨大贡献。
2、从1989年起，制定了多项保护计划，以保护唐人街、小印度、甘榜格南等历史区域。并通过各种政策和项目，如CBD激励计划，鼓励现有写字楼开发项目转换为酒店和住宅用途，并提高容积率，从而增加市中心的居住人口。
大拆大建的大基建时代一去不复返，“缝缝补补”的城市大维修时代加速而来。
房子过剩，市场由卖方转为买方市场。新建和增量发展受限，而存量盘活和优化成为新的发展方向。
我国城镇既有房屋中约20%已建成超过30年，预计到2040年将达到80%，这些老房子因户型过时、设施老化等问题将面临市场淘汰，需要通过外科手术来提升其价值。
04. 拆迁潮
一场如火如潮的大基建马上要开始了：
市政道路不规整的改；
地下气、煤、排水、电力、通讯这些管道有问题老化的全部换；
影响市容的、脏乱差的全部改造；
缺公园建；
老旧小区影响生活的全部改造；
现在是修路修桥修管道修房子，
换个姿势接着嗨。
